一、社区概况与房源分布
南京全运村位于建邺区奥体板块核心，东接江东中路，西邻绕城高速，总规划面积约1200亩。现有二手房存量约1800套，分三个居住组团：A区（2005-2008年建）以高层为主，B区（2009-2012年建）多为小高层，C区（2013年后建）包含洋房产品。不同组团价格差异明显，C区均价普遍高于A区15%-20%，但B区因楼间距优势更受改善型家庭青睐。
二、价格体系与市场动态
当前市场呈现"梯度分化"特征：A区老房均价3.8万-4.2万元/㎡，C区次新房4.5万-5.2万元/㎡，精装现房溢价率约8%-12%。价格波动主要受三大因素影响：①奥体枢纽站建设进度（2023年完成地下空间开发）；②南师附中江宁分校招生政策（2024年实施多校划片）；③地铁S3号线客流量（日均超8万人次）。建议关注2024年Q2季度价格回调窗口期。
三、教育资源与配套优势
社区内配备南京外国语学校河西分校（初中部）及金鹰小学奥体分校，双学区覆盖率达92%。医疗配套方面，南京明基医院河西院区（距3公里）与奥体中心医疗站形成二级医疗网络。商业配套方面，社区底商已形成2000㎡商业集群，2025年规划中的奥体商业综合体将新增5万㎡商业面积。建议家长重点关注2024年9月入学政策调整。
四、购房流程与谈判技巧
评估阶段：建议使用链家/中原"全运村房源三维地图"功能，标注各楼栋采光、噪音、电梯等12项指标
看房阶段：重点检查2010年前建房源的防水层（平均使用周期15-18年）、配电箱（建议更新至2020年标准）
谈判阶段：可参考2023年同户型成交数据，A区老房议价空间约5%-8%，需注意保留至少3套备选房源
交易阶段：优先选择具有住建局备案的"带押过户"服务，可节省约2万元过户成本
五、风险规避与增值建议
警惕2015年前建房源的"暗病"：如墙体空鼓率（建议实测＞5%需加固）、管道老化（重点检查排水管）
关注政策红利：2024年南京人才购房补贴最高可享10万元，需提供社保证明（连续缴纳满12个月）
增值改造建议：2010年后房源可考虑"微装升级"，重点改造厨房（成本约1.2万-1.8万）和卫生间（约0.8万-1.2万）
租赁收益测算：次新房月租金普遍在6500-9800元，建议选择带装修房源出租，空置期成本控制在3个月以内
南京全运村二手房市场呈现"两高两低"特征：核心地段房源溢价率高（约15%-25%）、教育资源稀缺性高（双学区覆盖），但老房改造成本高（平均每平米3.5万）、政策变动风险低（近三年无重大调控）。建议购房者重点关注2024年下半年价格回调趋势，优先选择2013年后建房源，同时注意奥体商业综合体建设进度对周边价值的提升效应。
【常见问题】
全运村学区划分是否包含奥体幼儿园？
2010年前建房源贷款年限如何计算？
地铁S3号线对房价的具体影响周期？
如何查询全运村房源的产权年限？
老小区加装电梯需要哪些审批手续？
哪些银行提供全运村二手房"带押过户"服务？
社区周边规划的商业综合体何时开业？
租赁房源如何规避中介抽成风险？